Dulu Ditolak Kerja gara-gara Minta Gaji 50 juta, Kini Punya Belasan Aset Properti - Christina Lie

Cara Beli Rumah Rp500 Juta dengan Rp50 Juta [00:00]

• Membeli properti di bawah harga pasar, khususnya aset macet atau yang dilelang bank, adalah kunci untuk mendapatkan keuntungan besar dengan modal kecil.
• Properti yang masuk daftar NPL (Non-Performing Loan) atau kredit macet berpotensi dijual dengan harga jauh di bawah nilai pasar.
• Bank biasanya melelang aset macet setelah 5 bulan kredit tidak dibayar berturut-turut.
• Harga lelang pertama biasanya mendekati harga pasar, namun jika tidak laku, harga akan terus turun pada lelang berikutnya (misal, 80%, lalu 65% dari harga awal).
• Untuk mendapatkan harga murah, cari properti yang sudah sering dilelang oleh perbankan.
• Penting untuk mengetahui harga pasar sekitar sebelum membeli properti lelang agar bisa memperkirakan potensi keuntungan.
• Kunci sukses adalah "menang di awal" dengan membeli properti di harga murah, bukan berharap keuntungan di akhir.

"Jadi kalau misalnya kita mau beli rumah lelang yang murah, kita harus cari rumah yang sering dilelang sama perbankan."

Skema Cesi dan Subrograsi untuk Akuisisi Properti [10:20]

• Bobi menjelaskan tiga skema pembelian properti: Cesi (atau Subrograsi), take over, dan lelang.
• Skema Cesi atau Subrograsi adalah akuisisi properti berdasarkan pokok utang nasabah, bukan total utang termasuk bunga dan denda.
• Dalam skema Cesi, pembeli mendapatkan dokumen properti (sertifikat, IMB, PBB) namun sertifikat masih atas nama pemilik lama.
• Untuk memindahkan legalitas ke nama pembeli, ada dua cara: mengajukan lelang melalui KPKNL atau mencari pemilik rumah, memberikan kompensasi, dan menandatangani AJB di notaris.
• Proses ini memerlukan langkah-langkah legalitas tambahan setelah akuisisi awal yang murah.
• Total biaya setelah akuisisi dengan skema Cesi, termasuk pajak, notaris, dan renovasi, masih memungkinkan untuk dijual dengan keuntungan.
• Target jual adalah agar modal cepat berputar (likuiditas), seringkali di bawah harga pasar agar cepat laku.

"Jadi, Cesi itu kita beli properti, akuisi properti tapi di sisa kredit nasabah."

Awal Mula Bisnis Properti Bobi [17:06]

• Bobi memulai bisnis properti bukan dari modal besar, melainkan karena ketidakberuntungannya saat mencari kerja setelah lulus kuliah di Bandung.
• Permintaan gaji yang terlalu tinggi (Rp50 juta) membuatnya tidak dipanggil kembali oleh perusahaan.
• Ia kemudian dikenalkan pada dunia properti oleh sepupunya, yang menyebutkan ada peluang membeli rumah dengan budget seharga motor.
• Bobi belajar langsung dari praktisi sukses di dunia properti dan menyadari bahwa "barang" (aset properti macet) sebenarnya banyak tersedia di bank.
• Salah satu cabang bank saja bisa memiliki ribuan aset properti macet dengan total nilai triliunan rupiah.
• Properti pertama yang ia beli adalah aset macet seharga Rp220 juta (appraisal) dengan skema Cesi seharga Rp29 juta dari bank, dengan bunga denda yang sudah mencapai Rp150 juta.
• Setelah renovasi dan pengurusan legalitas, properti tersebut berhasil dijual dengan keuntungan hampir 100% dalam 3 bulan.

"Jadi, jadi kalau misalnya orang bilang, 'Wah, kayaknya cari properti harga segini susah ya.' Sebenarnya banyak, Ci."

Pengembangan Bisnis ke Bali dan Strategi Villa [21:16]

• Bobi mengembangkan bisnis properti ke Bali selama masa COVID-19 karena kesulitan survei properti di Jabodetabek akibat pembatasan.
• Di Bali, ia mengincar properti untuk menghasilkan cash flow dengan mengubahnya menjadi vila dan disewakan.
• Strategi di Bali berbeda dengan Jabodetabek; di sana ia biasa menyewa tanah dalam jangka waktu lama (misal, 30 tahun) untuk membangun vila.
• Pendapatan dari sewa vila harian di Bali bisa mencapai Rp70-75 juta per bulan, dengan potensi balik modal bangunan yang lebih cepat.
• Ia memiliki aset berupa 29 vila di Bali, yang awalnya dimulai dari 8 unit.
• Konsep sewa tanah di Bali memungkinkan pembayaran cicilan tahunan atau per lima tahun, memberikan fleksibilitas bagi pembangun vila.
• Keuntungan bagi pemilik tanah adalah aset mereka akan memiliki bangunan vila di akhir masa sewa (30 tahun).

"Jadi, kalau di Bali itu saya mainnya sewa. Sewanya tanahnya saya sewa 30 tahun."

Pentingnya Kehati-hatian dan Pengalaman Kerugian [43:45]

• Bobi pernah membeli rumah tanpa survei aset karena tergiur harga murah, yang berujung pada kerugian.
• Ia membeli aset seharga Rp1 miliar sepertiganya, namun ternyata rumah tersebut dihuni oleh pemilik yang sangat galak dan menolak keluar meski sudah ditawari kompensasi.
• Ujungnya, ia harus menempuh jalur hukum melalui pengadilan untuk eksekusi, yang memakan waktu dan biaya.
• Pengalaman ini mengajarkan bahwa uang bisa macet atau bahkan hilang jika salah membeli aset, terutama yang masih dihuni oleh pemiliknya.
• Pentingnya kesepakatan dengan pemilik rumah sebelum membeli properti, terutama jika rumah tersebut masih dihuni, untuk menghindari masalah hukum yang rumit dan memakan waktu.

"Makanya kalau main aset seperti ini memang dari transaksi itu kalau kita lihat segar, untung. Tapi sekalinya kita salah beli sih, uang kita bukan cuman macet, tapi bisa hilang di aset tersebut."

Ceklis Membeli Properti Berdasarkan Pengalaman Bobi [45:01]

• Dokumen Wajib: Sertifikat (SHM/SHGB) atas nama pemilik, IMB, PBB, dan idealnya SHT (Sertifikat Hak Tanggungan).
• Cek Bunga dan Denda: Properti yang diakuisisi sebaiknya sudah macet minimal 2 tahun agar potensi penurunan harganya signifikan.
• Negosiasi Awal: Jika rumah masih dihuni, lakukan negosiasi dengan pemilik rumah yang sedang kesulitan, tawarkan bantuan untuk mencari solusi yang win-win.
• Karakteristik Lokasi Properti yang Mudah Dijual:
  • Lokasi tidak banjir.
  • Akses air bersih mudah (sumur atau pam).
  • Kepadatan penduduk minimal 90%, menandakan infrastruktur dan akses sudah baik.
• Keuntungan di Depan: Pastikan harga beli properti sudah murah sejak awal transaksi.

"Yang pertama kalau dari segi dokumen dulu ya wajib ada sertifikat. Sertifikat itu bisa SHM, bisa SHGB."

Sikap Terhadap Pasar Keuangan dan Properti [48:15]

• Bobi mengakui sedikit bermain di pasar keuangan seperti kripto, namun fokus utamanya tetap pada aset properti.
• Ia berpendapat bahwa banyak anak muda cenderung mencari kesuksesan instan di pasar keuangan karena tren dan kurangnya pemahaman mendalam tentang properti.
• Kesulitan utama anak muda dalam berinvestasi properti adalah kurangnya networking dan pengetahuan tentang cara mencari properti murah.
• Bobi menyarankan untuk berinvestasi pada ilmu properti terlebih dahulu sebelum terjun langsung, agar tidak membeli kucing dalam karung.
• Ia menekankan bahwa properti yang dibeli dengan harga murah dan legalitas lengkap memiliki risiko kerugian yang lebih kecil dibandingkan aset keuangan yang fluktuatif.

"Nah, kalau gua jadi mereka pasti gua harus tahu dulu gua mau main atau gua mau dalamin ilmu gua tuh di mana sih?"

Skema Crowdfunding dan Investasi Properti Bersama [55:44]

• Karena banyaknya stok properti macet, Bobi membuka skema crowdfunding bagi investor yang memiliki dana namun tidak punya waktu.
• Investor dapat bergabung dalam proyek properti dengan modal yang dipecah menjadi beberapa lot (misalnya, Rp50 juta per lot).
• Contoh proyek adalah properti di Bali senilai Rp1,8 miliar yang dipecah menjadi 10-20 lot, atau di Jakarta senilai Rp2,2 miliar (appraisal) yang diakuisisi Rp800 juta, dipecah per lot Rp50 juta.
• Calon investor diajak mengikuti event "Property Hack" untuk memahami properti yang dibeli sebelum berinvestasi.
• PT Sinergi C mengakuisisi properti terlebih dahulu sebelum menawarkannya kepada investor, sehingga investor bisa melihat fisik sertifikat.
• Setiap investor memiliki perjanjian kerja sama yang ditandatangani di hadapan notaris, serta transparansi mengenai harga pasar dan dana kebutuhan proyek (satu properti, satu rekening).

"Jadi misalnya kayak di Bali misalnya nih yang kayak di Bali itu kan propertinya harganya 1,8 miliar."

Mengatasi Keraguan Anak Muda dan Menjadi Mentor [01:04:48]

• Bobi menyadari banyak anak muda ragu berinvestasi di properti karena ketidakpahaman tentang cara networking dan mencari informasi.
• Kesulitan ini dijawab dengan berbagi ilmu dan koneksi melalui kelas properti dan webinar.
• Ia membagikan kontak petugas bank, tukang renovasi, dan orang yang bisa membantu negosiasi, memudahkan bagi pemula untuk memulai.
• Dengan mengikuti kelasnya, peserta tidak perlu memulai dari nol dan mendapatkan SOP (Standard Operating Procedure) yang sudah teruji.
• Kelas offline juga menawarkan survei proyek mentor secara langsung di lapangan, baik di Bali, Jakarta, maupun kota lain yang potensial.
• Peserta yang mengikuti timeline yang diberikan bisa mendapatkan deal properti dalam waktu sekitar 1 bulan karena ketersediaan listing properti yang melimpah.

"Jadi koneksi yang gua biasa pakai itu gua bagiin ke mereka semua. Bahkan gua kasih kontak nomor teleponnya supaya apa? Supaya mereka jadi lebih mudah lagi kalau misalnya mau praktik."

Pesan untuk Pemula dan Praktisi Properti [01:13:58]

• Bagi pemula, jangan percaya narasi negatif tentang sulitnya membeli properti; pelajari ilmunya dan cobalah. Dengan modal Rp30-50 juta pun masih bisa mendapatkan aset pertama.
• Bagi praktisi yang sudah berpengalaman, Bobi berharap dapat menjalin pertemanan dan kolaborasi, serta saling membantu dalam komunitas.
• Semua proses dalam properti membutuhkan perjuangan, namun komunitas yang solid dapat mempermudah jalan.
• Penting untuk memilih mentor yang terpercaya, yang memiliki rekam jejak terbukti dan tidak hanya teori.
• Grup Telegram yang dibuat menjadi wadah bagi anggota untuk saling memacu semangat dan berbagi informasi peluang properti yang sangat cepat berpindah tangan.

"Jadi anak-anak muda itu sekarang lebih percaya sesuatu yang mereka lihat dan narasi doang. Padahal ya ini peluang gitu loh."